以需定供、以需定建，加快存量房收儲，多地披露2025年保障房建設

來源：@華夏時報微博

2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議提出，持續用力推動房地產市場止跌回穩，要“以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居”。

進入2025年，各地繼續將保障性住房作為住房發展規劃的重要內容，科學確定保障性住房發展年度計劃和發展規劃，並堅持消化存量和優化增量相結合，開展存量房收儲工作等。

業內認為，各地進一步增強保障房供給，有助於緩解供需矛盾，促進市場與保障的平衡。但在保障房建設、運營等方麵，目前仍需平衡好政府與市場、增量開發與存量盤活等關係。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者強調，地方政府在推進保障房工作時應考慮“煙火氣”、考慮需求的差異性，“應摸清需求，以需定供，同時用好保障性住房再貸款等金融政策，加快政策落地見效”。

各地保障房建設持續推進

據住房城鄉建設部公布的數據，2024年全國共計建設籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房172萬套（間），一大批新市民、青年人等群體住房問題得到解決。

例如，2024年全年，北京建設籌集保障性租賃住房7.1萬套（間），完成全年任務的101%；竣工各類保障性住房8.29萬套，完成全年任務的104%；上海去年建設籌措保障性租賃住房7.2萬套（間），籌措供應“新時代城市建設者管理者之家”床位3萬張以上。

進入2025年，保障性住房工作繼續如火如荼地推進，多地近期紛紛公布了保障性住房的建設、籌措及供應目標，涵蓋保租房、配售型保障房等多個類型。

1月9日，南寧市召開2025年全區住房城鄉建設工作會議暨住房城鄉建設領域穩增長開好局動員部署會。會上提出，該市今年將籌集各類保障性住房3.5萬套以上，加力推動收購存量商品房用作保障性住房，實施城中村和危舊房改造；

1月14日，北京市第十六屆人民代表大會第三次會議透露，將完善“保障+市場”住房供應體係，優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地，建設籌集保障性租賃住房5萬套、竣工各類保障房8萬套。同時，2025年北京住宅用地計劃供應955公頃到1015公頃，其中保障房用地較去年增加了15公頃；

2月6日，遼寧省發文稱，2025年—2027年，全省將通過收購存量商品房方式新增12萬套配租型保障性住房，其中新增2萬套公租房、10萬套保障性租賃住房；收購一定數量的存量商品房用作配售型保障性住房和養老服務用房。2025年，全省通過收購存量商品房方式新增4.5萬套配租型保障性住房，其中，新增1萬套公租房、3.5萬套保障性租賃住房。

同日，山東省發布二十條措施促進住房領域消費，其中提出要“全力保障剛性住房需求”，加快已開工保障性租賃住房項目進展，確保2025年底前建成交付10萬套以上，拓寬保障性租賃住房房源申請受理渠道，著力提升租住環境和品質。

可以看到，為提升保障房籌建進度和出租出售率，各地在規劃建設保障性住房時，均將“以需定供、以需定建”作為重要原則。同時，多地堅持消化存量和優化增量相結合，積極開展存量房收儲工作。

例如，山東省在上述二十條舉措中指出，要堅持以需定建、以需定購，指導各市動態掌握保障性住房需求和合適房源情況，加強政策和項目儲備，建立健全住房需求輪候庫，及時將符合條件的存量商品房納入收購範圍，結合當地住房需求確定收購項目和收購規模，確保供需匹配、人房相適等。

長期穩定且相對低成本的資金支持，被認為是推動收儲存量商品住房最重要的基礎性條件。在存量房收儲方麵，一些城市從政策與金融層麵給予了強力支持。

今年1月10日，在國新辦舉行的“中國經濟高質量發展成效”係列主題新聞發布會提到，在2025年新增發行的專項債額度內，地方可根據需要統籌安排用於土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方麵的專項債項目。

遼寧省在2月6日發布的文件中指出，要運用相關專項資金，對收購存量商品房用作符合條件的保障性住房項目給予支持；科學謀劃，做好各地區政府收購存量商品房用作保障性住房專項債券項目儲備，用好用足地方政府專項債券可用作保障性住房項目資本金政策，優先給予專項債券資金支持等。

值得關注的是，在保障性住房建設中，多地還提倡要推行“好房子”建設。按照綠色、低碳、智能、安全的標準，做好戶型設計、配套設施建設、公共服務供給，把保障性住房建設成“好房子”。

提升保障房利用效率

作為在我國房地產市場供求關係發生重大變化之下推出的有力舉措，業內公認，規劃建設保障性住房，對於完善住房製度和供應體係、促進市場與保障的平衡發展具有重要意義。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者表示，目前城市居民住房困難矛盾主要集中在一、二線城市，部分工薪收入群體無法負擔商品住房。加大保障性住房建設和供給，能夠讓工薪家庭逐步實現居者有其屋，幫助其消除購房焦慮。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬也認為，收購已建成商品房和存量房用作保障性住房，增加保障性住房的供給，既解決住房困難群體住有安居，又加快去庫存。從需求端進一步出台相關的政策，鼓勵以小換大、以舊換新等，這有利於穩定樓市，落實促進供需平穩，是推動房地產市場止跌回穩的關鍵。

業內認為，各地應依據本地區經濟能力、房地產市場情況和困難群體住房需求，結合實際做好土地等要素支持，更好滿足剛性和改善性住房需求，推動房地產業高質量發展。

但值得注意的是，仍有看法認為，目前在保障房建設、運營等方麵，仍需平衡好政府與市場、增量開發與存量盤活等關係。

以上海為例。今年上海兩會期間，民進上海市委提交的《關於優化本市保障性住房建設管理的建議》（下稱“提案”）就直言，當前，上海保障性住房建設管理依然存在以下三方麵不足：一是各級政府在保租房建設中給予了較大投入，但實際成效與期望目標還存在距離；二是與市場化租賃市場服務相較，政策預期優勢不明顯；三是保租房建設與管理領域存在建房土地成本高、融資成本高、稅率高、租金回報率低和回報周期長等。

對此，業內人士建議，未來保障房建設還需進一步加強政策引導、推動資金平衡、強化後端管理等。

“目前來看，對於政府收儲存量房而言，資金收益成本平衡存在一定難度，政府收購房源要求較為嚴格，符合條件的存量房源較少，存量商品房供應和保障性住房需求可能存在錯位情況等問題。”證券研報建議，推動供給端庫存去化、優化保障房供給、化解市場風險、降低居民購房負擔或成為未來政策主要發力點。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，保障房過去主要由政府投資，房地產進入深度調整期，各地土地出讓金收入下降，增加了保障房的建設壓力。同時，受眾對於保障房的要求也在提升，涵蓋租金、地段、公共服務、生活配套、居住體驗等多個方麵。如果地方政府在推進保障房工作時不考慮“煙火氣”、不考慮需求的差異性，盲目擴大保障房建設規模，就會造成保障房的浪費，利用效率偏低。

“我們在各地調研發現，部分城市的公租房被長期占有，且清退較難，導致其實很多公租房的應用效率偏低。目前來看，如果能夠把存量的保障房中那些不符合保障條件的房源清理出去，其實能夠增加有效供應，很多城市的房源已經足夠多了。”李宇嘉向記者強調，各地增加保障性住房供給時，應摸清需求，以需定供，同時用好保障性住房再貸款等金融政策，加快政策落地見效。

責任編輯：張蓓⠠主編：張豫寧